长租公寓的运营模式是运营方直接租赁业主房屋或者自持房屋,进行装修改造、配备家具家电,以单间的形式租赁给有租房需求的人群。品牌长租公寓通常配有专职“管家”,为租户提供基本的租后服务,例如保洁、维修、网络等,甚至还会提供安保服务和公共娱乐空间。长租公寓行业属于房地产三级市场,自2015年后,长租公寓行业作为新兴行业发展迅速,行业内已经形成一批规模化、专业化的品牌运营机构。
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租赁是解决住房问题的重要途径
在中国的住房市场,个人或家庭可通过租赁、买卖、申请保障性住房、自建等方式获取居住房屋。自建房成为农村居民或者家庭最主要的房屋获取方式;在城镇区域,租赁房屋则是主要的房屋获取方式之一。租赁市场房屋来源较多,包括但不限于政府提供的公租房与人才公寓、企事业单位提供的宿舍或者流转房、居民个人自有房屋出租、企业投资商务公寓等。租赁模式相比于其他房屋获取方式而言,在居住成本上具有绝对优势,不需要支付买卖房屋时的高额首付,更加适合经济能力较薄弱人群。在房价高企的中国一二线城市,租赁已经成为多数人的住房途径。

个人或者家庭获取居住房源方式占比,2018年

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来源:tbTEAM软件采编,N=4,172,头豹数据中心编制

政策红利支持与众多市场参与者涌入,行业快速发展
2015年11月,国务院正式明确公寓行业概念,将“公寓”定性为生活性服务业,并提出将重点扶持长短租公寓等租房市场的长期发展。从中央到地方出台了多项鼓励租赁业务发展的政策,包括商业用房改租赁可以享受民水民电价格,给予住房租赁机构或个人税收优惠,推进REITS的试点等。租赁市场获得了政策红利,长租公寓行业快速发展,吸引各方资本入场。2017年7月,《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。《通知》鼓励各地通过新增用地建设租赁住房,在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式,多渠道增加新建租赁住房供应。按照国土资源部、住房城乡建设部的统一工作部署,超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。首批开展住房租赁试点的城市包括广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市,这些城市也将在未来加大公租房的供应。2018年5月住建部《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》提出包括北京、天津等城市在内的16个一、二线城市要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应,确保公租房用地供应;力争用3-5年时间,公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。在国家政策的鼓励下,租赁市场逐渐扩张,带动长租公寓行业快速发展。2018年中国的长租公寓品牌超过1,200家,分为集中式长租公寓和分散式长租公寓。集中式长租公寓包括魔方、冠寓、湾流国际等品牌,分散式长租公寓则有自如、相寓、蛋壳等。大多分布在北上广深一线城市及杭州、成都、武汉、天津、南京和苏州等省会、核心城市。长租公寓品牌利用资金优势,快速进行规模扩张,期望能在短时间内实现规模效应,但初期的盲目扩张同时也出现了很多问题,比如对成本的管控、现金流和其他运营上的问题。根据头豹研究院数据估计,2018年中国长租公寓市场按照租金计算市场规模超过300亿元,相较于整个中国的房屋租赁市场而言仍然较低。随着政策的扶持,未来长租公寓企业品牌化运营,规范化管理,行业的集中度将不断提升,凭借领先的管理经验和专业人才,头部的长租公寓企业将积累更多的品牌知名度,提升品牌价值。同时,智慧化的长租公寓运营将提高运营效率,降低运营成本,提升用户体验,推动整个长租公寓市场的健康快速发展。
长租公寓企业继续深耕一线城市,进行二三线城市布局
现阶段,中国各大地产商与品牌公寓正加快在一线城市房源的渗透,抢占更多的市场份额。一线城市租房人群数量庞大而租房房源比例不足的情况显示着一线城市还有增长空间。长租公寓企业通过品牌建设进行营销。例如,集中式公寓宣传社区化以及标准化运维管理等带来的成本优势,通过房地产背景吸引客源;分散式公寓则以专业化管理服务和优质居住环境为卖点,吸引普通租客,减少城市租房空置率。在二线城市人才涌入的背景下,长租公寓企业深耕北上广深一线城市,着眼二线城市(杭州、南京、武汉、成都、天津等地)租房需求,为更多租客提供高品质的居住和服务产品。据头豹研究院统计,2018年上半年,上海、北京等地共计10万余间分散式长租公寓房间,浙江、广东的房间数也超过6万间。同时,四川、重庆、湖北、及河南等地的公寓房间数超过5万间,分散式长租公寓热点区域逐步扩展至内陆地区。
政策鼓励长租公寓品牌利用创新金融产品进行资本运作
长租公寓运营商前期资金压力大,前期收房、设计、改造、装修、配置、出租营销、人工等成本都要提前支付,资金回报周期过长,扩张阶段的企业现金流回正速度更慢,资金趋紧,面临很大的财务压力。长租公寓品牌积极利用创新金融产品将有助于企业化解财务压力。

长租公寓资本运作链

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来源:头豹研究院绘制

2017年以前,房地产中介与开发商通过引入战略投资或自有资金支持长租公寓的前期投入,融资渠道相对有限。近两年,国家通过政策扶持缓解了长租公寓企业的融资压力。2017年7月九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,明确提出要加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道,支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策,积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)。2017年8月15日,国家发改委发布《关于在企业债券领域进一步防范风险加强监管和服务实体经济有关工作的通知》,要求积极组织符合条件的企业发行企业债券,专门用于发展住房租赁业务。2018年4月,证监会与住建部发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,长租公寓的金融属性逐步得到释放和开发,住房租赁产业获得了明确的资金渠道支撑。
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在政策的引导下,长租公寓的融资渠道正在逐步打开,后续融资方式将更多元化,政府对住房租赁的支持力度加大,长租公寓运营商利用金融产品融资成为一大趋势。对于长租公寓行业而言,REITs及CMBS的成熟不仅可使得公寓项目融资变得较为便捷,通过杠杆化发展,同时也会促进资金回流速度,延长中小企业的生命周期。使得长租公寓投资从传统的重资产、不动产投资转化为证券投资,有利于长租公寓实现规模化扩张。
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