行业洞察丨集中式长租公寓推动新的经济环境下居住品质和成本“双优化”

中国租赁公寓市场包括非机构化长租公寓（大部分由个人业主提供）及机构化长租公寓（通常由专业租赁公寓运营公司提供）。其中，机构化长租公寓市场由分散式长租公寓及集中式长租公寓组成，两者的主要区别在于运营模式及所属物业不同。分散式长租公寓运营商从个人业主处租赁位于各地的房屋再对外转租，而集中式长租公寓运营商通常与房产公司等机构式业主签订长期整租协议，可以整栋楼为单位建设公寓并对外出租。

机构化租赁行业上游包括房产供应商、家电供应商、家具供应商、装修设计与施工服务商、保险公司和银行等，为中游的机构化租赁公寓运营商供应所需资产。

中游的机构化租赁公寓运营商在价值链中处于主导地位，整合上下游资源。这些运营商从房产业主处购买或租赁房产并进行装修，再将公寓出租给企业或个人客户，并负责公寓的日常运营，为租户提供相关服务。

目前，机构化长租公寓市场下游消费者群体逐渐扩大，由最初的大学毕业生、白领扩大到更多租户群体，如自由职业者、企业中高层管理人员、蓝领工人等。此外，随着租户对住房品质、全方位服务的要求越来越高，相比传统房屋租赁，配套设施完善、位置便利、安全性高的机构化长租公寓受到更多人青睐，而集中式长租公寓在这些方面往往由于分散式长租公寓，更受消费者欢迎。

随着中国城镇化率不断提高，中国主力消费群体的租房理念越发开放，相比于购买价格高昂、更换成本高的住宅，越来越多的人倾向于租房以缓解经济压力、适应工作变动，而宏观经济的不断发展也促使租户对居住水平及居住便利性有着越来越高的要求，这为机构化长租公寓带来了广阔的市场空间，尤其是有着统一管理标准的集中式长租公寓。从市场规模来看，2018年中国机构化长租公寓市场规模已过千亿元，至2022年依然保持着较快增长，复合年增长约为10%，市场增长显著，且未来预计增速将达到约15%，2027年市场规模有望增至约2,500亿元。

其中集中式长租公寓市场潜力巨大，已远超行业平均水平。与分散式长租公寓相比，集中式长租公寓在稳定性、安全、服务、社区感、解决市场错配问题、有效控制成本及提高营运效率等方面拥有显著的竞争优势。至2022年，在营的集中式长租公寓的数量已近300万套，较2018年复合年增长率近20%，且预计到2027年将实现翻倍增长。

目前，集中式长租公寓的地域覆盖范围以一线城市为主，该细分市场也是2018年至2022年规模最大、增速最快的市场。预计至2027年，一线城市集中式长租公寓的市场规模将达到约800亿元，约占整体集中式长租公寓市场的60%。

从商业模式来看，集中式长租公寓可分为连锁公寓及非连锁公寓。连锁公寓是位于多个城市且由单一运营商管理的集中式长租公寓，而非连锁公寓则由规模有限的本地运营商管理。从市场趋势来看，未来中国连锁公寓的市场份额预计将由2022年的30%左右增至2027年的超50%，逐渐超越非连锁公寓的渗透率。

• 稳定性

有别于分散式长租公寓运营商从不同个人业主处获得物业资产，集中式长租公寓运营商通常与大型机构业主签订长期整租协议，已确保其运营稳定性。

• 安全性

集中式长租公寓通常配备现场保安人员，每个公寓的驻店经理会定期检查公寓状况，确保及时发现并处理潜在安全隐患。

• 全方位服务

集中式长租公寓运营商通常为住户提供多种增值服务，以满足住户不断变化的需求，而分散式长租公寓提供的服务相对有限。

• 社区环境

集中式长租公寓的大量住户居住在同一个社区，住户可通过不同类型的社交活动建立有意义且健康的关系。

• 解决一居室公寓供需错配问题

现有市场上的两居室或三居室公寓供应充足，但一居室公寓的供应相对稀缺。年轻一代要么须为不必要的大公寓支付额外租金，要么需与他人合租公寓，集中式长租公寓凭借集中运营模式在整体规划、产品设计及执行能力等方面的核心特质，能够通过提供大量的一居室公寓更好地解决上述错配问题。

• 低成本及高运营效率

集中式长租公寓的一个重要特点是集中式长租公寓运营商与大型机构业主签订长期整租协议，大大降低了公寓的单间出租成本。此外，集中式长租公寓运营商往往通过集中采购制度、标准化产品及服务、卓越的管理能力及专业化员工来维持较高水平的运营效率。这也将有助于集中式长租公寓运营商进一步有效地拓展公寓网络，并从规模经济效应中获益。

（1）中国城镇化进程加快。随著中国经济快速发展，中国城镇化进程比计划中更快，这推动了大量人口从农村地区涌入城镇地区。2022年，中国城镇人口超9亿，城镇化率达到65.2%。预计未来几十年，中国的持续城镇化将使得城市（尤其是核心城市）人口产生巨大的住房需求，这将进一步带动集中式长租公寓市场的增长。

（2）置业门槛高，尤其是一线城市。尽管一线城市住房需求巨大，但整体住房供应水平仍将处于低位，因此，快速增长的住房需求及可用住房供应短缺导致房价上涨，导致置业对年轻一代而言更加遥不可及。集中式长租公寓提供了置业的替代方案，可缓解购房负担问题。

（3）租房倾向变强。年轻一代晚婚及更换工作更为频繁导致他们更加倾向于租房而非买房。此外，由于租房具备多样性与灵活性，符合年轻人的心态。预计2022年至2027年，全国租房率将保持增长态势。

（4）服务质量意识不断增强。随着可支配收入增加，如今住户追求更好的生活条件和社区环境，较过往更愿意为优质居住体验买单。除优质的住房选择外，集中式长租公寓亦为住户提供广泛的设施，并使增值服务多元化，有助集中式长租公寓广受市场欢迎。

（5）有利政策。2016年6月，国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，鼓励加快发展住房租赁市场，规范租赁住房管理。2017年5月，住房和城乡建设部印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，鼓励发展大规模、专业化租赁住房企业。2021年7月，国务院印发意见，重申鼓励专业及机构化长租公寓运营商发展的决心。大约在同一时间，财政部和国家税务总局联合公布了适用于运营租赁公寓的企业的增值税优惠税率。此外，中国省级部门采取措施鼓励行业参与者增加公寓物业的供应，包括将非住宅物业转换为保障性租赁住房，提高空置或不常使用物业的使用率，以及改造现有城市住宅社区。有利政策的出台及可用公寓物业的新增供应均有助于集中式长租公寓的可持续健康发展。

（1）连锁公寓的渗透率提高。在2018年以前，中国集中式长租公寓市场的主要参与者为小规模的非连锁运营商。然而，在过去数年，更大规模的跨城市连锁公寓逐渐涌现。尽管增长迅速，但2022年在营连锁公寓数量仅占中国集中式长租公寓的30%左右，预计连锁公寓的渗透率到2027年将超过50%，可见发展十分迅猛。

（2）年轻一代对优质服务的需求。随着千禧一代及Z世代进入劳动力市场，年轻一代成为长租公寓市场的主要住户群体。不同于上一辈，千禧一代追求更好的生活条件和社区环境，更愿意为优质公寓和便捷服务支付额外费用，推动着集中式长租公寓运营商提高公寓质量。近年来，集中式长租公寓为住户提供的服务范围逐渐拓大，从涵盖基本服务到增加多元化的增值服务。许多领先的集中式长租公寓运营商一直积极拓展其服务范围，尤其是推出新业务，例如社区零售、求职服务、宠物护理及汽车租赁服务等，以满足住户不断变化的需求。

（3）蓝领人员对合适居所的需求不断增长。过去十年里，中国超一线城市的经济快速增长导致本地劳动力不足，劳动密集型产业须依赖自二三线城市或农村地区流入的外来务工人员。长期以来，适合蓝领人员的居所供应一直短缺，而集中式长租公寓为外来蓝领人员提供干净、安全及可满足其日常生活需求的优质居住条件。因此，预计市场上将出现更多面向蓝领人员的集中式长租公寓。

(4）更多支持性政策。由于住房需求不断增加，集中式长租公寓运营商积极解决住房短缺问题，尤其是利用低效使用或闲置的物业。政府近几年出台了综合调控政策，鼓励集中式长租公寓的发展。预计国家和地方政府将出台更多利好政策，支持集中式长租公寓市场长期发展。

（5）数字化运营。随着科技的快速发展，数字化技术已渗透到各行各业，例如AI、大数据、物联网等技术已广泛应用于集中式长租公寓的管理及运营。随着整体市场规模进一步扩大，预计这些技术将在集中式长租公寓市场发挥更大的作用。

（6）行业整合加速。一直以来中国集中式长租公寓市场高度分散，但随着领先参与者通过并购扩大经营规模，集中式长租公寓市场行业整合趋势将持续，预计未来该市场的领先参与者将借助品牌知名度、提供多样化服务的能力及其卓越的运营效率不断整合市场。客户为追求可靠、安全及舒适的生活体验，会倾向选择知名品牌及具有较大营运规模的领先企业，因此，中小型的市场参与者可能会积极与知名集中式长租公寓营运商建立合作关系，以获得更大的客流量，便于提高出租率或租金，有助于加速行业整合及提高行业集中度。