随着物业管理行业服务边界的不断扩展以及服务对象的多元化，物业企业通过横向切入城镇、园区、商业、社区等业态，纵向延伸服务边界，成为多业态、全生命周期、全产业链、高品质的综合设施服务供应商。同时，随着互联网、新能源以及高端制造业等行业的不断发展，综合设施管理服务的需求也进一步被催生，IFM领域将为物业企业带来更多的增量机会。
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综合设施管理（IFM）的定义与服务范围
综合设施管理（Integrated Facility Management，IFM）是指将设施管理工作整合到一个统一化的团队中所提供的服务，将其运用在工程中，能够简化运营流程，提高管理任务的效率。
根据国际设施管理协会（IFMA）定义，IFM是包含多学科的专业，通过人员、空间、过程和技术的集成来确保建成的建筑环境工程的实现，是以改善企业工作环境、提高核心业务生产力为目的的组织职能。
IFM根据客户需求提供定制化服务，以解决不同赛道客户的不同痛点。IFM企业的客户主要集中在汽车&新能源、互联网信息业、零售商业、半导体、工业制造、医疗、教育及政府公建8大领域中。
对于被服务的客户而言，IFM的一站式解决方案能够提高企业生产效率，节省客户筛选和采购的精力，降低运营成本。同时能够改善企业的生产、工作环境，提升工作体验，提高员工满意度。
另一方面，对于提供IFM的企业而言，能够扩展其业务空间，提升客户粘性，增强客户忠诚度，而这种深度“捆绑”的模式能够进一步提高企业的竞争力，推动企业和客户的长期合作。
IFM公司与传统物业相比，客户对其团队的能力要求更高，规模更大，除了需要基础物业管理能力外，更需要其具备专业的人才资源、战略性的全局观念、强大的资源整合能力和领先的综合设施管理理论。IFM公司逐渐从供应商身份转变为企业战略合作伙伴，为客户提供全方位服务，业务范围覆盖规划咨询、招商产服、运营及维护、资产管理以及科技服务。
来源：沙利文分析
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综合设施管理（IFM）的发展历程
从行业演化历程来看，物业管理行业是从最开始的资产管理（AM）发展至物业管理（PM），以公共区域的管理为主要服务内容，关注资产的日常运营，为租户提供及时的服务，保证物业的持续收入和现金流，它是对整个物业资产进行科学化管理。之后逐步将业务拓展至设施管理（FM），涵盖工作环境管理、设施设备运维等多方面业务，以最新的技术对人类生活环境进行有效的规划、整理和维护管理的工作，它将人们的工作场所和工作任务有机地结合起来。
综合设施管理（IFM）则是在设施管理（FM）的基础上更进一步，完成了供给端和需求端多样内容的整合。发展至21世纪，在全球化背景下，随着跨国公司和组织的增加，物业所有者更倾向于在国家将非核心业务外包来降低交易成本。这也促使设施管理公司持续扩张业务范围，在地理空间和服务内容上更多覆盖和延伸。从单一的不动产管理扩大至整个业务流程外包，直至当前战略规划层级的外包服务。
来源：沙利文分析
我国设施管理发展较晚，FM的时间和运作从20世纪90年代开始。随着大量的外资企业、事业机构进入我国内地市场，高端设施管理服务需求不断扩大，国外专业设施管理组织纷纷进入市场，其中以外资地产五大行（世邦魏理仕、仲量联行、戴德梁行、高力国际、第一太平戴维斯）为代表，他们是最早的一批在2020年开始转型IFM赛道的公司，其服务的客户主要为中国排行前十的高科技独角兽企业，如华为、GE、阿里等。如今，以本土头部企业万科、绿城为代表的房地产公司、各类传统住宅物业公司、设备管理专业公司及其他资本新势力（如朗诗、GSN皆斯内、嘉信立恒），他们各自带着自身的特色服务，转入IFM赛道，边学习边实践，希望在广阔的IFM市场中，获得一席之地。
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综合设施管理（IFM）市场的驱动因素
来源：沙利文分析
根据国家统计局，中国城市化率由2017年的60.2%增至2022年的65.2%，人口向城镇地区集中提升了对城市空间环境体验的需求，包括园区及写字楼等办公场所。为了能有更好的工作及城市空间环境体验，IFM服务商致力于不断拓展及优化其服务能力，从而推动IFM服务市场的发展。
由于企业设施管理需求碎片化及需求多元化，若寻找各个类型的服务提供商，则与各个服务提供商之间的沟通成本较高，这将导致企业运营成本的增加。相反，若是委托IFM服务商，则可以有效降低运营成本，同时节省时效与沟通成本。此外，通过能源节约管理等IFM服务，企业能进一步节省运营开支。因此，企业降低运营成本的需求，将推动中国IFM服务市场的发展。
IFM服务提供一站式解决方案，通过资源整合，将整个企业和所有设施管理工作都列入一个团队的管理之下，从单一的服务延伸到整个业务流程的外包甚至是整个战略规划层面的外包服务。因此，越来越多具有丰富经验的IFM服务商不断提升其自身的资源整合能力，为整个市场带来更高的效益。
IFM服务作为高度整合性的业务，其业务开展可以通过各类软件及辅助工具设备来进行，从而实现更好的管理和监督。例如，借助物联网设备及其他数字化应用，IFM服务商可以获取实时更新并创建动态化的清洁时间表，使清洁服务更加高效。因此，物联网等新技术的应用可以通过减少人员的不必要工作来提升服务效率。
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综合设施管理（IFM）的市场规模
2022年，中国IFM市场的市场规模达到约3,383亿元。至2027年，中国IFM市场规模将快速增长至9,749.0亿元，2022年至2027年期间的年复合增长率约为23.6%。预计到2027年，中国潜在的IFM市场（TAM市场）将达到约7.0万亿元，总体中国IFM市场近8.0万亿元。
来源：沙利文分析
中国IFM市场发展尚不成熟，正处于蓝海阶段。未IFM业务渗透率在国际上的平均水平大概是50%，而在中国市场目前只有8%，与国际均值还有42%的发展空间。IFM进入国内比较晚，市场基数比较小，但是增速却超全球平均水平的2倍，因此IFM市场潜力巨大。未来随着市场对IFM接受程度的不断提高，中国IFM的市场规模将得到快速增长。随着城镇化程度加深，凭借降本增效，提高企业体验为主要抓手，IFM 将有望成为物管行业下一个价值增长点。
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综合设施管理（IFM）的发展趋势
设施管理的重要程度随着宏观经济的增长、萎缩而波动起伏，呈现一定程度上的相关性。未来一段时间，设施管理将呈现下列三个方面的发展趋势：
IFM的业务是将客户的设施管理外包服务给做好，需要深刻地理解客户眼中设施管理的战略性价值。在IFM业务中，客户的关注点是多元的。因此，要围绕他们的需求，不断提升客户满意度，保障设施设备的长期稳定运行以外，帮助业主方提升租金回报，实现资产的保值增值。IFM企业要从服务关系升级为客户的战略合作伙伴，把物业服务的空间管理、资产管理、人文管理等融为一体，为客户提供一站式的服务解决方案。
变化管理包括业务变化、建筑物扩展、提高效率的持续需求和经常性的变化。变化总是不可避免的，随着数字化和技术革命步伐的加快，对综合设施管理提出了更加复杂的要求。组织核心业务中的程序变化、政策法律的变化、经营环境的变化，都需要设施管理做出快速反应。设施管理专业人员要与设施客户密切联系，尽可能早地发现变化，制动决策系统，在组织运营、搬迁、空间变化（增加或扩展）中为客户提供节约时间和费用的预案和战略，保持建筑物的机动性和组织灵活性。
设施管理数字化的运用是未来趋势，它的作用是提升运营效率，提高单位产出以及再造管理流程，进而推动服务方案的进一步优化。数字化的运用并不只是提升IFM公司的运营效率，而是优化了服务方案。在具体运用中，万物梁行已经运用数字化的手段对建筑能耗数据进行智能化监测和大数据分析，为商业建筑的节能减碳降费和空间价值提升，提供实效助益，也创造了更大的“绿色价值”。
