上市捷报丨沙利文助力润华生活服务集团控股有限公司成功赴港上市(2455.HK)

润华生活服务集团控股有限公司（以下简称“润华生活服务”）于2023年1月17日成功上市，公司计划发售7,500万股H股，其中90%为国际发售、10%为公开发售，另有15%超额配股权。每股发行价为1.70港元。

在本次赴港上市过程中，沙利文公司主要承担以下任务：帮助发行人准确客观地认识其在目标市场中的定位，用客观的市场数据发掘、支撑和凸显发行人的竞争优势，配合发行人、投行以及其他中介完成招股书相关部分（如概览、竞争优势与战略、行业概览、业务等重要章节）的撰写，协助发行人完成与联交所和投资者的沟通，帮助投资者快速的理解市场生态和竞争格局，辅助发行人完成联交所关于行业方面的各种问题的反馈等。

广义而言，物业管理指对房地产的营运、控制及监管。管理是指需要对物业的使用寿命及状况进行维修、监测及负责。中国大多数物业管理服务提供商向不同类别的物业提供服务，其中包括住宅物业及非住宅物业（包括办公大楼、购物商场及公共、工业及其他物业（如医院及学校））。

物业管理服务提供商一般提供以下服务：(i)传统物业管理服务；及(ii)其他服务（包括向物业开发商提供的增值服务及小区的增值服务）。向物业开发商提供的增值服务主要包括交付前服务及咨询服务。

在管建筑面积指业主私人拥有或住户占用的独立单位总建筑面积及公共区域的总建筑面积。中国物业管理服务市场的总在管建筑面积由2016年的309亿平方米增加至2021年的372亿平方米，复合年增长率为3.8%。2021年，住宅物业的总在管建筑面积达到319亿平方米，2016年至2021年的复合年增长率为3.4%。2021年，非住宅物业的总在管建筑面积达到53亿平方米，2016年至2021年的复合年增长率为6.3%。

未来，中国物业管理服务提供商在管建筑面积的增长主要受中国房地产行业发展的影响。2026年，预计中国物业管理服务市场的总在管总建筑面积将达到447亿平方米，2021年至2026年的复合年增长率为3.7%。

2016年至2021年，物业管理服务提供商的总收益由人民币2,414亿元增加至人民币4,340亿元，复合年增长率为12.4%。2026年，预计物业管理服务市场的总收益将达到人民币8,382亿元，2021年至2026年的复合年增长率为14.1%。2016年至2021年，非住宅物业产生的总收益由人民币848亿元增加至人民币1,612亿元，复合年增长率为13.7%。2026年，预计非住宅物业产生的总收益将达到人民币3,235亿元，2021年至2026年的复合年增长率为14.9%。

• 行业集中加速

近年来，物业管理服务市场受政策环境、市场竞争及信息技术影响而愈发集中。尤其是少数领先的物业管理服务提供商开始通过收并购提升其管理标准及核心竞争力。此外，物业管理服务提供商致力于发展联盟及整合以达至规模经济，这也使得中国物业管理服务市场在未来的发展中变得愈发集中。

• 不断提高的服务质量意识

目前，业主在选择物业管理服务提供商的同时越来越注重服务质量。随着人均可支配收入持续增长，业主追求更好的居住条件且更愿意为高质量物业管理服务买单。此外，高质量物业管理服务可实现物业的保值及增值。未来，越来越多的物业管理服务提供商有望通过优化其传统的物业管理服务及应用信息技术提升其服务质量。

• 扩展服务范围至非住宅物业

由于劳工及营运成本上升，住宅物业管理服务市场竞争日益激烈。物业管理服务提供商在非住宅物业板块，就物业管理费与非住宅物业业主磋商的空间更大，这也可能导致其盈利能力的提高。因此，物业管理服务提供商致力于扩展多元化的物业服务类型，如公共物业、商业物业以及工业物业等。

• 医院物业管理服务的需求增加

2016年至2021年，国内医疗保健行业的支出由人民币1.3万亿元增加至人民币1.9万亿元，中国的医院总数也呈除稳定增长的态势，这将刺激医院物业管理服务市场的发展，进而为拥有医院后勤服务的物业管理服务提供商提供了业务增长空间。

山东省位于华东地区，是中国的沿海省份。该省份位于华北平原的东部边缘，处于黄河下游。山东省北部与渤海接壤，在环渤海经济区中发挥着重要作用。

2021年，山东省名义国内生产总值占中国名义国内生产总值的7.3%左右，在中国各省份中排名第三。此外，山东省是中国人口最多的省份之一。近年来，山东省积极谋求传统经济结构升级，凭借地缘优势参与国际合作，特别是与日本和韩国合作。中国政府把整合环渤海地区所有城市以及促进经济发展作为第一要务，包括建设先进的通讯网络、改善高速公路、增加教育和科学资源以及开发环渤海地区的自然资源。2016年，中国政府批准了一项耗资360亿美元的计划，通过建设9条长达1,100公里的铁路，来连接及整合环渤海的各个城市。

2016年至2021年，山东省物业管理服务提供商的总收益由人民币278亿元增加至人民币491亿元，复合年增长率为12.0%。预计2026年，山东省物业管理服务的总收益将达人民币784亿元，2021年至2026年的复合年增长率为9.8%。2016年至2021年，山东省非住宅物业产生的总收益由人民币119亿元增加至人民币232亿元，复合年增长率为14.3%。预计2026年非住宅物业产生的总收益将达人民币388亿元，2021年至2026年的复合年增长率为10.8%。

• 物业管理服务市场的专业水平的提升

山东省的物业管理服务提供商正将服务范围不断拓展至更加多样化的物业类型，尤其是非住宅物业，如写字楼、医院及学校。另一方面，越来越多的非住宅物业业主倾向于将物业管理委托给专业的服务公司，因为该类物业要求强大的管理能力。例如，医院需要强大的管控以及资源整合能力，因为其对环境管理、安全管理及设施管理的要求较高。未来，山东省非住宅物业管理市场参与者将会通过提升专业物业管理服务的水平来提升其行业的竞争优势。

• 互联网与物业管理服务的融合

近年来，随着山东省可支配收入不断提高，业主及用户对物业管理服务的要求也随之提高。因此，随着竞争日趋激烈及市场模式日趋完善，领先的物业管理服务提供商更积极地把握物业管理服务市场的发展趋势。同时，互联网的快速发展，市场中越来越多的物业管理服务提供商逐渐实现互联网与物业管理服务的融合，如组建小区O2O平台及智能医院后勤管理系统。未来，山东省越来越多的物业管理服务提供商将聚焦互联网与物业管理服务的融合，从而提高其核心竞争优势。

根据沙利文报告，2021年，按物业管理服务产生的总收益计，山东省前5大地方物业管理服务提供商约占6.1%，其中，润华生活服务市场份额约为1.0%。

根据沙利文报告，2021年，按非住宅物业管理服务产生的总收益计，山东省前5大物业管理服务提供商约占13.5%，其中，润华生活服务市场份额约为2.1%。

医院后勤服务是支持及保障医院正常运作的重要基础，包括医疗、科研、疾病预防、卫生护理等。医院后勤服务提供商可就医院的资产及设施运营及管理方面提供全面服务，以及为病人提供基本生活必需品，包括衣食住行等全方位服务，同时还能提供物资供应及设备支持。要提供优质及全面的医院后勤服务，医院后勤服务提供商必须具备专业的知识及强大的管理以及营运能力。

医院后勤服务主要包括传统物业管理服务及增值服务。传统物业管理服务主要涉及安保服务、清洁服务、绿化及园艺维护、养护及维护服务以及其他。增值服务主要包括：(i)资产及设施管理，如设施采购管理、设备验收及备案、特殊设备维护、资产检查及管理等，(ii)安全管理，如消防管理、有害化学品管理、应急事件管理等，(iii)患者服务，如物资配送、床上用品及衣物洗涤、护理服务、家政服务、餐饮服务等，及(iv)对使用过的医疗器械、设备及耗材的表面进行清洁并交付至中央消毒服务部。

随着医院数量与日俱增，医院后勤服务市场的总收益近年来不断增加。2016年至2021年，中国医院后勤服务市场的总收益由人民币164亿元增加至人民币342亿元，复合年增长率为15.8%。未来，随着中国医院在管建筑面积的增加，2021年至2026年复合年增长率约为6.0%，服务范围将进一步扩大至多元化增值服务。预计2026年，中国医院后勤服务的总收益将达到人民币672亿元，2021年至2026年的复合年增长率为14.5%。

2016年至2021年，山东省医院后勤服务市场总收益由人民币13.8亿元增加至人民币30.2亿元，复合年增长率为17.0%。未来，随着山东省医院在管建筑面积的增加，山东省医院后勤服务市场的总收益预期将持续增长。2026年，山东省医院后勤服务的总收益预计将达到人民币62.6亿元，2021年至2026年复合年增长率为15.7%。

• 医院后勤服务外包需求与日俱增

随着劳动力成本持续增加，中国大多数医院会外包其非核心业务（如医院后勤服务）以降低成本。未来，随着医院后勤服务外包需求的不断增加，医院后勤服务提供商将会与医院建立更加广泛及深入的合作关系。随着对医院后勤服务需求的不断增加，以及医院后勤服务提供商的服务范围愈加多样，预计中国的医院后勤服务市场自2021年至2026年的总收益将按14.5%的复合年增长率增长。

• 新技术的应用

随着中国医院后勤服务市场的发展，医院后勤服务提供商在各类应用场景（包括清洁服务、医疗配套运输以及巡查服务）中应用互联网技术、物联网、大数据及云计算等一系列新技术，以降低成本、提升管理效率、促进运输及对主要依赖大量劳动力的传统医院后勤服务进行转型升级。此外，随着新技术在提供医院后勤服务方面的广泛应用，医院后勤服务提供商能够协助医院提高其运营能力及综合优势。

根据沙利文报告，2021年，按医院后勤服务产生的总收益计，山东省前5大医院后勤服务提供商约占26.0%。其中，润华生活服务市场份额约为7.2%。

沙利文公司在物业地产行业拥有丰富的研究经验，协助知名企业成功登陆资本市场，成功上市案例包括：万物云（2602.HK）、苏新美好生活（2152.HK）、德商产投（2270.HK）、华润万象生活（1209.HK）、卓越商企（6989.HK）、明源云（0909.HK）、宝龙商业（9909.HK）、中国天保（1427.HK）、银城生活服务（1922.HK）、房多多（NASDAQ:DUO）、鑫苑科技服务（1895.HK）、中指控股（NASDAQ:CIH）、乐嘉思控股（1867.HK）、奥园健康（3662.HK）、创毅控股（3992.HK）、佳兆业物业（2168.HK）、宝燵控股（8601.HK）、恒宇集团（2448.HK）、雅居投资控股（8426.HK）、红星美凯龙（1528.HK）等。