苏新美好生活服务股份有限公司（以下简称“苏新服务”）于2022年8月24日成功上市，全球发行股份数量为2,500万股，发售价为每股8.60港元，募集资金约为1.67亿港元。
在本次赴港上市过程中，沙利文公司主要承担以下任务：帮助发行人准确客观地认识其在目标市场中的定位，用客观的市场数据发掘、支撑和凸显发行人的竞争优势，配合发行人、投行以及其他中介完成招股书相关部分（如概览、竞争优势与战略、行业概览、业务等重要章节）的撰写，协助发行人完成与联交所和投资者的沟通，帮助投资者快速的理解市场生态和竞争格局，辅助发行人完成联交所关于行业方面的各种问题的反馈等。
长三角地区及苏州物业管理服务市场概览
中国大部分物业管理公司向不同类型的物业提供服务，包括住宅物业及非住宅物业，非住宅物业主要包括办公楼宇、购物商场、公共物业、产业物业等。物业管理公司通常提供（i）传统物业管理服务；以及（ii）其他服务，包括向物业开发商提供的增值服务以及社区增值服务。向物业开发商提供的增值服务主要包括交付前服务及咨询服务等。此外，随着物业管理服务市场的发展，提供智慧城市服务的物业管理公司也日益增多。
对于传统物业管理服务，物业管理公司可按包干制或酬金制收取管理费。包干制为中国物业管理服务市场主流的收费模式。通过采取包干制，物业管理公司可借助一系列节约成本的措施来管理成本，包括通过服务流程的标准化、自动化及智慧化管理等减少对劳动力的依赖。
就交付前服务而言，一般收费模式为包干制，即物业管理公司基于总管理面积或根据提供有关服务的雇员数量及职位收取固定费用。就咨询服务而言，服务费主要根据总管理面积按包干制收取，或按照提供物业管理服务所得收益或利润的一定比例按酬金制收取。在中国物业管理服务市场中，提供咨询服务采用包干制更为普遍。
长三角地区主要包括上海市、江苏省以及浙江省。国家发改革委于2010年发布的《长江三角洲地区区域规划》表明长三角地区是中国综合实力领先的地区，拥有重要的战略地位，并在中国经济及社会发展中发挥着突出的推动作用。
长三角地区物业管理服务市场的市场规模
在长三角地区，物业管理公司总在管建筑面积从2016年的51.4亿平方米增至2021年的65.1亿平方米，复合年增长率为4.8%。2026年，总在管建筑面积预期将达到78.7亿平方米，2021年至2026年期间的复合年增长率为3.9%。2021年，非住宅物业总在管建筑面积达到13.9亿平方米，2016年至2021年期间的复合年增长率为6.8%。2026年，非住宅物业总在管建筑面积预计将达到18.0亿平方米，2021年至2026年期间的复合年增长率为 5.3%。
长三角地区物业管理公司总在管建筑面积
资料来源：沙利文报告
2016年至2021年，长三角地区物业管理公司总收益从人民币740亿元增至人民币1,427亿元，复合年增长率为14.0%。2026年，长三角地区物业管理公司总收益预计将达到人民币2,430亿元，2021年至2026年期间的复合年增长率为11.2%。2016年至2021年，长三角地区提供非住宅物业管理服务的总收益从人民币325亿元增至人民币631亿元，复合年增长率为14.2%。2026年，提供非住宅物业管理服务的总收益预计将达到人民币 1,107亿元，2021年至2026年期间的复合年增长率为11.9%。
长三角地区物业管理服务公司总收益
资料来源：沙利文报告
苏州市物业管理服务市场的市场规模
苏州市物业管理公司总在管建筑面积从2016年的484.7百万平方米增加至2021年的595.7百万平方米，复合年增长率为4.2%。2026年，总在管建筑面积预计将达到714.3百万平方米，2021年至2026年期间的复合年增长率为3.7%。2021年，非住宅物业总在管建筑面积达到139.9百万平方米，2016年至2021年期间的复合年增长率为6.1%。2026年，苏州市非住宅物业总在管建筑面积预计将达到179.4百万平方米，2021年至2026年期间的复合年增长率为5.1%。
苏州物业管理服务公司总在管建筑面积
资料来源：沙利文报告
2016年至2021年，苏州市物业管理公司总收益从人民币100亿元增加至人民币196亿元，复合年增长率为14.4%。2026年，苏州市物业管理公司总收益预计将达到人民币332亿元，2021年至2026年期间的复合年增长率为11.1%。2016年至2021年，提供非住宅物业管理服务的总收益从人民币48亿元增加至人民币93亿元，复合年增长率为14.1%。2026年，提供非住宅物业管理服务的总收益预计将达到人民币164亿元，2021年至2026年期间的复合年增长率为12.0%。
苏州市物业管理服务公司总收益
资料来源：沙利文报告
物业管理服务市场发展机遇
扩大服务范围，提供增值服务：近年来，长三角地区物业管理服务市场的服务类型逐步拓宽，从传统物业管理服务延伸至为办公楼宇、工业园区、公共物业等提供各类增值服务，预期未来将进一步覆盖更多的物业类型。物业管理公司一直在扩展服务内容，将生活服务（如教育、医疗、保健等）纳入服务范围。咨询服务及社区租赁等增值服务的利润率通常高于传统物业管理服务。此外，提供增值服务有助于物业管理公司提高客户忠诚度及提升品牌形象。同时，不同类型物业对专业的物业管理服务需求不断增长，这将推动长三角地区物业管理服务市场服务标准及服务模式的进一步创新。
二三线城市的潜力：尽管长三角地区包括上海、南京及杭州等多个经济发达的城市，但像江苏省的无锡市及常州市以及浙江省的宁波市及温州市等二三线城市仍有巨大的潜力，这有利于为物业管理服务公司扩大地域覆盖范围。此外，这些城市相对不成熟的物业管理服务市场也为计划在二三线城市提升市场份额的物业管理公司提供了潜在机会。
苏州城市服务市场概览
城市服务主要指向政府及公共部门提供以满足当地居民日常生活需求的各类服务。城市服务主要包括（i）物业管理服务，包括向市政办公大楼以及公共文化及娱乐设施等公共物业提供清洁、秩序维护、园艺景观及保养服务等；（ii）对公共道路等市政基础设施的养护服务，以确保公共基础设施的清洁及正常运行；以及（iii）城市垃圾管理服务。
苏州城市服务市场的市场规模
近年来，随着基础设施建设的快速发展，城市服务的需求不断增加。2016年至2021年，苏州市物业管理服务公司提供城市服务的总收益从人民币25.5亿元增至人民币39.4亿元，复合年增长率为9.1%。2020年，中国政府发布《城市市容市貌干净整洁有序安全标准（试行）》，旨在加强指导、监督及评估城市市容市貌管理，提高城市精细化管理水平。有利的政策将进一步推动城市服务市场的发展。2026年，苏州市物业管理服务公司提供城市服务的总收益预计将达到人民币56.6亿元，2021年至2026年期间的复合年增长率为7.5%。
苏州市物业管理服务公司提供的城市服务总收益
资料来源：沙利文报告
城市服务市场发展机遇
拓展城市运营服务的服务范围及发展潜力：随着物业管理服务市场的发展，物业管理服务提供商一直致力于将服务范围扩展至更多元化的物业组合。同时，政府职能的转变令公共及政府设施对城市运营服务的需求不断增长，为物业管理服务提供商扩大收入来源创造了巨大的发展空间，也刺激了对专业城市服务的需求。
城市服务的整合：政府及公共管理部门通常将公共区域的管理视为综合性物业管理项目，这对公共区域的管理运营一体化、提供涵盖小区治理服务、特定公建项目的运营及维护、以及企业及资产服务等各项服务的能力提出了很高的要求。因此，随着城市运营及城市服务的进一步发展，能够有效整合多种城市服务的服务提供商在中国物业管理服务市场上将会享有竞争优势。
苏州物业管理服务市场竞争格局
按总收益计，2021年苏州前五大物业管理服务提供商约占苏州物业管理服务公司总收益的8.5%。苏新服务排名第一，约占苏州物业管理服务公司总收益的2.3%。
2021年按总收益计的苏州前五大物业管理服务提供商
资料来源：企业年报，沙利文报告
按在管建筑面积计，2021年苏州前五大物业管理服务提供商约占苏州物业管理服务公司总在管建筑面积的6.1%。苏新服务排名第四，约占苏州物业管理服务公司总在管建筑面积的1.1%。
2021年按在管建筑面积计的苏州前五大物业管理服务提供商
资料来源：企业年报，沙利文报告
在苏州城市服务市场中，以城市服务收益计，2021年排名前五的物业管理服务公司约占苏州物业管理服务公司提供的城市服务总收益的14.1%。苏新服务排名第一，约占苏州物业管理服务公司提供的城市服务总收益的4.3%。
2021年按城市服务收益计的苏州前五大物业管理服务提供商
沙利文公司在物业地产行业拥有丰富的研究经验，协助知名企业成功登陆资本市场，成功上市案例包括：德商产投（2270.HK）、华润万象生活（1209.HK）、卓越商企（6989.HK）、宝龙商业（9909.HK）、中国天保（1427.HK）、银城生活服务（1922.HK）、房多多（NASDAQ:DUO）、鑫苑科技服务（1895.HK）、中指控股（NASDAQ:CIH）、乐嘉思控股（1867.HK）、奥园健康（3662.HK）、创毅控股（3992.HK）、佳兆业物业（2168.HK）、宝燵控股（8601.HK）、恒宇集团（2448.HK）、雅居投资控股（8426.HK）、红星美凯龙（1528.HK）等。
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