得益于全国新冠疫情形势全面好转，各地政府出台支持消费政策，万达商管、宝龙商业管理、华润万象生活及新城控股等商业管理运营板块迎来全面复苏，并预计保持持续增长。今年春节期间（除夕至初六）全国480座万达广场客流1.6亿人次，销售收入126.8亿元，其中可比万达广场同比2019年客流增长15%，销售额增长29%。
01
中国商业管理服务市场简介
1 概览
商业运营服务是指于零售商业物业（包括商业广场及购物街）开业前期到开业后整个生命周期内向商业物业开发商或业主、商户及消费者提供的服务。该等服务的目的为确定零售商业物业的定位及设计，为业主优化商户及品牌组合、从服务提供商的品牌储备中物色商户，协助商户提升业务表现、提供专业物业管理服务、为消费者打造独特的生活体验及通过专业的能耗调控和消防系统帮助业主提升日常管理水平并降低运营风险。
大多数开发商（尤其是中小型开发商），在商业物业开发及运营方面缺乏经验。这为具备完善商业运营服务体系、采用轻资产模式且服务能力强的商业运营服务提供商带来了市场机遇。由于中国零售商业运营服务市场持续发展，预期轻资产模式将于行业内变得更加普及。
2 服务范围
在零售商业物业开业前，向业主提供的商业运营服务主要包括(i)市场研究、市场定位及设计咨询服务；(ii)招商筹备服务；及(iii)开业筹备服务。
在零售商业物业开业后，向业主或商户提供的商业运营服务包括(i)运营管理服务，例如营销及推广服务、租户指导服务及消费者会员服务；(ii)零售商业物业管理服务，例如安保服务、清洁及绿化服务、维修及保养服务；及(iii)零售商业物业内的租赁运营服务。
来源：沙利文分析
除标准的商业运营服务外，商业运营服务提供商可于大型商业广场提供各种增值服务，拓宽其收入来源。此类服务通常包括(i)为商户提供的营销服务；(ii)线下广告位管理；(iii)停车位管理，包括收费充电桩以满足新能源汽车的充电服务需求；及(iv)公共区域管理，包括设立移动KTV歌房、盲盒售货机、品牌快闪店以及举办展览与活动等。其还包括云商服务，即商业运营服务提供商向商户提供基于SaaS的定制服务（如运营管理、会员管理及市场营销推广）并进行日常运营管理。
3 轻资产模式介绍
在轻资产模式下，商业运营服务提供商无需投入资金进行土地购买或零售商业物业开发，而是主要专注于零售商业物业的运营及管理。该等模式可降低商业运营服务提供商持有或收购资产的财务负担，提高其资金运营效率，以及优化资源分配，从而带来更高的利润率及资本回报率。轻资产模式主要包括租赁运营（收益分成型）模式、租赁运营（传统型）模式、委托管理模式及管理输出服务模式及品牌输出服务模式。
与其他轻资产模式相比，租赁运营（收益分成型）模式具有以下特点：无最低保证租金、合约期限长、业务营运稳定及商业信息安全。因此，租赁运营（收益分成型）模式让商业运营服务提供商充分利用其核心能力，实现业主与商业运营服务提供商之间的利益一致，从而保证商业运营服务提供商在独立第三方项目中的竞争力。
来源：沙利文分析
02
中国商业运营服务市场
的市场规模及发展状况
1 增量市场稳定发展
商业广场的数量及总在管建筑面积不断增长。2016年至2021年，中国在管商业广场总数由15,167家增加至22,646家，复合年增长率为8.3%。有关数字预期于2026年将达到30,068家，2021年至2026年的复合年增长率为5.8%。
来源：沙利文分析
中国在管零售商业物业总建筑面积由2016年的595.2百万平方米增加至2021年的895.2百万平方米，复合年增长率为8.5%。其中，面积超过20,000平方米的零售商业物业的总在管建筑面积由2016年的376.9百万平方米增加至2021年的620.1百万平方米，复合年增长率为10.5%，高于整体水平。总在管建筑面积预计到2026年将达到1,254.2百万平方米，2021年至2026年的复合年增长率为7.0%。面积超过20,000平方米的零售商业物业的总在管建筑面积预计将保持稳定增速，2021年至2026年的复合年增长率为8.0%。
2 商业运营服务市场快速增长
来源：沙利文分析
2016年至2021年，中国商业运营服务市场的总收入由5,524亿元增加至9,926亿元，复合年增长率为10.8%。商业运营服务收入由2016年的1,211亿元增加至2021年的2,380亿元，复合年增长率为14.5%。租金收入由2016年的4,313亿元增加至2021年的6,846亿元，复合年增长率为9.7%。
2026年，商业运营服务市场总收入预计将达到13,638亿元，预计2021年至2026年的复合年增长率为8.1%。商业运营服务收入及租金收入的复合年增长率预计分别为9.7%及7.5%。
03
中国商业运营服务
提供商的未来机遇
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在线线下平台融合发展
越来越多的商业运营服务提供商致力推出如移动应用程序及微信小程序等平台。有关平台将在线流量引流到线下商业广场，为消费者提供更多信息及更好的购物体验，从而帮助商户提高获客效率并降低相关成本。
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服务供应的多元化
商业运营服务提供商会通过提供更加多元化的增值服务来增加商业运营服务的盈利能力。另外，随着付费会员数量的持续增加，商业运营服务提供商亦已通过提供会员权益相关的服务，开拓新的收入模式。商业运营服务提供商可以利用商户及消费者资源变现SaaS解决方案。
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新技术的应用
随着信息技术、大数据、云计算、人工智能等新技术在中国的推广，商业运营服务市场的数字化及智能化转型已成为市场的主要发展趋势之一。应用该等技术可帮助业主及商家更好地理解客户需求、分析客户偏好、提高客户黏性，亦可帮助商业运营服务提供商拓宽服务范围、提高管理效率、降低管理成本。此外，智能能耗调控及消防安全系统可提升零售商业物业的日常管理及降低运营风险。
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对优质服务及专业服务的需求
对沉浸式购物体验及多样化消费场景的需求日益增加。然而，中国商业运营服务市场面临着商业运营能力薄弱、商业广场技术赋能能力薄弱、服务同质化等挑战。有关挑战能够为提供个性化购物场景、沉浸式购物体验以及专业运营服务的商业运营服务提供商带来广阔的机会。
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轻资产模式的推广
轻资产模式预期于业内越趋常见。采用轻资产模式的商业运营服务提供商将能够实现零售商业物业价值升值及更高利润率，并进一步推动中国商业运营服务市场的发展。
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城市发展加速
城市发展加速有望促进零售商业物业的开发或改造，并增加商业运营服务的需求。随着中国城市发展的加速，零售商业物业的开发或改造将向三、四线城市渗透，进一步扩大商业运营服务市场的市场规模。
04
中国商业运营服务
提供商面临的挑战
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商业运营能力薄弱
许多小型的商业运营服务提供商无法提供全方位服务，且缺乏强大的运营及管理能力。因此，其难以吸引到优质商户及保证充足客流量。
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技术能力薄弱
中国大部份中小型商业运营服务提供商缺乏整合商业广场在线线下渠道的能力。故此，彼等无法构建在线线下一体化消费生态系统来吸引消费者，亦无法通过智能化管理降低人工成本以及通过数据分析帮助商家提高运营效率。
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服务同质化
中国商业运营服务提供商多为中小型服务商。服务同质化加剧了中国商业运营服务市场的竞争。减价及降低服务质量等恶性竞争将影响优质商业运营服务提供商的项目获取能力。
